NHỮNG NGUYÊN TẮC QUAN TRỌNG KHI MUA ĐẤT NỀN

Bất động sản vẫn được đánh giá là kênh đầu tư hấp dẫn, đặc biệt là phân khúc đất nền. Tuy nhiên, khi mua đất nền đầu tư hoặc mua để ở, khách hàng cần lưu ý khi mua đất nền:

Đất nền là gì? Những lưu ý khi mua đất nền được chia sẻ trong bài viết sau sẽ giúp chủ đầu tư có thêm thông tin, lời khuyên hữu ích nhằm thực hiện các hoạt động, giao dịch mua bán đất nền của mình dễ dàng, thuận lợi nhất. 

1. Đất nền là gì?

Đất nền được hiểu là những lô đất vẫn giữ nguyên hiện trạng ban đầu mà chưa có bất kì một tác động nào của con người như san lấp, đào, múc,…

Ngoài khái niệm đất nền là gì? Chúng ta có khái niệm khác là đất nền dự án. Đây là những lô đất nằm trong dự án quy hoạch của chủ đầu tư, đất này chưa tiến hành xây dựng nên vẫn giữ nguyên trạng thái nguyên vẹn ban đầu.

Đất nền là gì? Những lưu ý khi mua đất nền

2. Những điều cần lưu ý khi mua đất nền

Khi có ý định mua đất nền ở bất kì khu vực nào cũng nên kiểm tra trước quy hoạch của dự án đó từ các cơ quan chức năng. Đồng thời, bạn cần biết thêm các lưu ý khi mua đất nền quan trọng như:

– Hồ sơ pháp lý

Ngoài các uy tín của chủ đầu tư, giấy tờ giao dịch rõ ràng thì tính pháp lý của đất nền là nội dung quan trọng nhất. Bạn cần xem xét lô đất nền mà mình có ý định mua đã có quyết định giao đất của các cấp có thẩm quyền hay chưa? Và đã được phê duyệt quy hoạch chi tỉ lệ 1/500 cùng những thủ tục giấy tờ khác hay chưa.

Theo đó, bạn nên mua đất nền đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) để nếu có bị thu hồi bạn cũng sẽ được đền bù hoặc tránh tranh chấp xảy ra sau này.

Trên thực tế, rất nhiều chủ đầu tư do nguồn vốn còn hạn chế nên đã lách quy định này bằng hợp đồng góp vốn xây dựng cơ sở hạ tầng và góp vốn xây dựng nhà ở, dù cho trên giấy tờ giao dịch giữa chủ đầu tư và khách hàng vẫn là mua đất nền. Và người mua đất nền đã kí hợp đồng góp vốn này thay vì xây nhà, họ lại sang nhượng hợp đồng góp vốn cho người khác.

Do đó, việc xây dựng khu dân cư hoàn chỉnh đúng theo phương án ban đầu sẽ khó thực hiện, mặt khác khi xảy ra tranh chấp hợp đồng, pháp luật sẽ không thể bảo vệ được quyền lợi của người mua, vì thế, khi mua đất, bạn cần xem hồ sơ pháp lý của lô đất thật rõ ràng để tránh những rắc rối xảy ra sau này.

Đất nền phải có giấy tờ pháp lý rõ ràng

Về mặt hồ sơ pháp lý, đất nền dự án cần có các văn bản sau:

1. Văn bản thỏa thuận địa điểm quy hoạch dự án do văn phòng kiến trúc sư trưởng cấp

2. Hồ sơ chứng minh lô đất đã hoàn tất giải tỏa đền bù (thuộc trường hợp phải đền bù).

3. Hồ sơ chấp thuận của UBND quận, huyện chuyển văn phòng kiến trúc sư trưởng, có văn bản kiến trúc sư

trưởng chấp thuận phê duyệt quy hoạch.

4. Văn bản chứng minh khu đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất.

5. Chủ đầu tư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khu đất nền dự án đó.

Khi đã kiểm tra hồ sơ pháp lý của khu đất một cách chắc chắn nhất, sau đó mới xem xét đến các mặt khác như giá cả, sổ đỏ, hướng đất, vị trí để xác định có nên mua đất nền hay không.

– Chủ đầu tư uy tín (đối với đất nền dự án)

Trong lĩnh vực bất động sản, uy tín, năng lực của chủ đầu tư rất quan trọng. Nếu chủ đầu tư uy tín, họ sẽ có trách nhiệm thực hiện đúng cam hết đã thỏa thuận. Thực tế cho thấy rằng, có không ít người thấy giá đất rẻ, không cần quan tâm chủ đầu tư có uy tín hay không mà đổ tiền vào đó, kết quả là dự án không khả thi hoặc chủ đầu tư sau khi bán không thực hiện nghĩa vụ về việc xây dựng các hạng mục như: nước sinh hoạt, điện, đường nội bộ t như đã cam kết.

Phần lớn các dự án đất nền hiện nay khi đưa ra rao bán, góp vốn chỉ mới ở giai đoạn san lấp và giải phóng mặt bằng, chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết, vị thế lô đất cũng chỉ là trên mặt giấy. Một dự án đất nền được giao dịch hợp với pháp lý là khi đã đảm bảo hoàn thiện về cơ sở hạ tầng, được đánh dấu đo đạc, cấm mốc ranh giới, có bản thiết kế sẵn sàng được Sở Xây dựng phê duyệt. Do đó, nắm được đầy đủ thông tin năng lực chủ đầu tư dự án là cách tốt nhất để giảm tránh rủi ro việc trễ hạn giao mặt bằng, hoặc thay đổi quy hoạch không báo trước, không thương lượng được.

– Chú ý đến tiện ích xung quanh khu đất nền

Sở dĩ cần quan tâm đến tiện ích xung quan khu đất nền chuẩn bị mua là vì thực tế cho thấy, có nhiều môi giới, chủ đầu tư “tô vẽ” thêm cho dự án bằng những ưu thế về vị trí, tiện ích xung quanh nhằm đẩy giá đất lên cao.

Do đó, các dự án nào gần đường hoặc có cầu qua sông, kênh rạch cần chú ý xem tiện ích này có tiềm năng giúp giá đất lên cao trong tương lai hay không để đưa ra quyết định mua chính xác nhất.

Ngoài ra, bạn cũng có thể so sánh khu đất bạn mua với những mảnh đất tương đồng về diện tích ở xung quanh. Khi so sánh 2 vị trí này, chúng có thể giúp bạn tránh bị môi giá đẩy giá đất lên cao.

 

Chú ý đến tiện ích xung quanh của khu đất nền

– Không mua đất có sổ chung

Khi mua đất nền có sổ chung rất dễ dẫn tới tranh chấp trong tương lai, nhiều trường hợp còn rơi vào bế tắc khi không thể giải quyết được. Ví dụ như khi mua đất sổ chung, bạn sẽ không thể tách sổ được nếu mảnh đất không đủ chia nhỏ như pháp luật quy định hoặc bạn cũng không tách sổ được khi người đồng sở hữu không đồng ý tách.

– Giấy tờ giao dịch rõ ràng

Khi giao dịch mua bán đất nền cần có giấy tờ rõ ràng. Theo luật kinh doanh bất động sản, từ ngày 01/01/2007, mọi giao dịch kinh doanh bất động sản đều phải thông qua sàn. Thế nhưng cho đến nay, chưa có một chính sách hay một thông tư nào quy định, xem xét thế nào là một sàn giao dịch chuẩn, vì thế rất dễ dẫn đến tình trạng lộn xộn giữa các sàn.

Trước tình trạng này, bạn cần thực thiện đúng quy trình do nhân viên kinh doanh của sàn phân phối dự án hoặc người môi giới hướng dẫn. Khi bắt đầu vào giao dịch, bạn cần đưa ra yêu cầu trình bày những giấy tờ đề chứng minh về vị trí dự án, giá trị lô đất, giấy tờ ủy quyền môi giới và năng lực chủ đầu tư về việc kí hợp đồng, đồ án quy hoạch, thiết kế xây dựng dự án tương lai, thủ tục pháp lý,…

Việc có giấy tờ giao dịch sẽ bảo vệ được quyền lợi cho bạn và những những mua đất nền, đặc biệt là khi tranh chấp xảy ra, những giấy tờ này sẽ là căn cứ để giải quyết vấn đề.

– Xem rõ hợp đồng và tiến độ thanh toán

Để mua được đất nền với giá tốt nhất, bạn nên mua trực tiếp từ chủ đầu tư, tuy nhiên, thường mua trực tiếp như thế này bạn phải đợi thời gian khá lâu 2-3 năm. Riêng đối với mua đất nên qua các trung tâm thì thời gian sẽ được rút ngắn nhưng cần lưu ý về giá cả, hợp đồng, các giấy tờ liên quan và tiến độ thanh toán.

Trước khi đặt bút kí hợp đồng bạn phải nhớ đọc thật kỹ hợp đồng và khoản đặt cọc để tránh xảy ra tranh chấp hay đặt cọc xong nhưng không có đủ tài chính để chi trả tiếp. Trong trường hợp mua đất nền trả góp, bạn phải trải qua nhiều công đoạn phức tạp, chúng cũng ẩn chứa nhiều rủi ro như chủ đầu tư không thực hiện đúng tiền độ thì bạn khó khởi kiện. Vì thế, bạn hãy tìm đến người tư vấn luật hay người chuyên về giấy tờ nhà đất để tư vấn.

– Diện tích lô đất nền

Khi mua đất nền, bạn cũng nên quan tâm đến diện tích của lô đất để đảm bảo chiều rộng (mặt tiền) và chiều dài ( chiều sâu) tương quan tỉ lệ với nhau. Tốt nhất là chọn chiều rộng bằng 2/3 chiều dài để việc bố trí ngôi nhà đẹp hơn.

Lưu ý về diện tích đất đất tối thiểu để được phân lô, tách thửa

Ngoài ra, về phong thủy, hình thể, lô đất nên nằm ở vị trí đẹp, bằng phẳng, nở hậu (chiều rộng đất phía sau to hơn phía trước). Phía trước mặt không có cột điện, cây, hoặc con đường cắm thẳng vào khu đất.